尊龙凯时官网登录ღ✿ღ！尊龙凯时人生就是博官网尊龙凯时人生就是博ღ✿ღ，尊龙凯时官方ღ✿ღ，尊龙凯时·人生就是搏ღ✿ღ，康复复健ღ✿ღ，尊龙凯时网址万科A(000002) 销售规模下降幅度较大ღ✿ღ，股东持续借款提供支持ღ✿ღ，下调至“中性”评级2025年6月12日ღ✿ღ，万科发布公告称ღ✿ღ，公司通过集中竞价交易方式已完成所有A股库存的出售ღ✿ღ，出售股份数量为7295.6万股ღ✿ღ，占公司总股本的比例为0.61%ღ✿ღ，出售所得资金总额为4.79亿元ღ✿ღ，成交均价为6.57元/股尊龙凯时人生就是博z6comღ✿ღ。6月6日ღ✿ღ，公司发布公告称ღ✿ღ，第一大股深铁集拟向公司提不超过30亿元借款ღ✿ღ，借款利率为2.34%ღ✿ღ，此次借款系公司年内第五次获得深铁集团借款ღ✿ღ。公司5月及1-5月销售规模有所收缩ღ✿ღ，销售单价有所提升ღ✿ღ。公司积极借助大宗交易ღ✿ღ、REITs发行ღ✿ღ、金融支持政策等化解经营压力ღ✿ღ。惟其艰难ღ✿ღ，方显勇毅ღ✿ღ，我们期待万科能够安全穿越周期ღ✿ღ，构筑房企发展新模式ღ✿ღ，我们下调2025-2026并新增2027年盈利预测ღ✿ღ，预计2025-2027年公司归母净利润分别为-73.22ღ✿ღ、5.57ღ✿ღ、13.14亿元（原值-19.92ღ✿ღ、17.51亿元）ღ✿ღ，EPS分别为-0.61ღ✿ღ、0.05ღ✿ღ、0.11元ღ✿ღ，当前股价对应2026-2027年PE估值为140.7ღ✿ღ、59.7倍ღ✿ღ；考虑到公司业绩释放存在不确定性ღ✿ღ，下调至“中性”评级ღ✿ღ。 销售规模同比下降ღ✿ღ，销售均价有所提升 根据克而瑞数据ღ✿ღ，2025年5月ღ✿ღ，公司实现销售金额141.9亿元ღ✿ღ，同比下降39.18%ღ✿ღ，销售面积97.0万平方米ღ✿ღ，同比下降48.16%ღ✿ღ。2025年1-5月ღ✿ღ，公司实现销售金额570.4亿元ღ✿ღ，同比下降44.19%ღ✿ღ，实现销售面积424.5万平方米ღ✿ღ，同比下降42.83%ღ✿ღ。2025年5月ღ✿ღ，公司签约销售均价14629元/平方米ღ✿ღ，同比增长17.32%ღ✿ღ，2025年1-5月尊龙凯时人生就是博z6comღ✿ღ，公司签约销售均价13437元/平方米ღ✿ღ，同比下降2.39%ღ✿ღ。 再次获取资金注入ღ✿ღ，股东持续借款提供流动性 2025年6月6日ღ✿ღ，万科发布公告称ღ✿ღ，第一大股深铁集团拟向公司提供借款ღ✿ღ，借款金额不超过30亿元ღ✿ღ，借款利率为2.34%ღ✿ღ，期限为三年ღ✿ღ，借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息及经深铁集团同意的指定借款利息ღ✿ღ。今年年初至今ღ✿ღ，深铁集团已向万科提供五笔注资ღ✿ღ，今年2月ღ✿ღ、4月和5月ღ✿ღ，深铁集团已分别向万科提供28亿元ღ✿ღ、42亿元ღ✿ღ、33亿元及15.52亿元的股东借款ღ✿ღ，五次借款利率均为2.34%ღ✿ღ，用途均为偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息ღ✿ღ。截至当前ღ✿ღ，深铁集团已累计向万科提供148.52亿元的借款ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：行业恢复不及预期ღ✿ღ、政策放松不及预期ღ✿ღ、公司销售恢复不及预期ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 2025年4月29日ღ✿ღ，公司发布2025年一季报ღ✿ღ：实现营收379.95亿元ღ✿ღ，同比-38.31%ღ✿ღ；归母净利润-62.46亿元（1Q24为-3.62亿元）ღ✿ღ，同比-1625.63%ღ✿ღ。 点评 归母净利润亏损主因开发结算规模和毛利率下滑ღ✿ღ。一季度公司实现结算金额228.0亿元ღ✿ღ，同比-51.1%ღ✿ღ。综合毛利率6.1%ღ✿ღ，同比-4.7pctღ✿ღ。销售持续下滑ღ✿ღ，经营服务业务营收上升ღ✿ღ。一季度公司实现合同销售面积254.0万方ღ✿ღ，同比-35.1%ღ✿ღ；合同销售金额349.2亿元ღ✿ღ，同比-39.8%ღ✿ღ，回款率超100%ღ✿ღ。公司经营服务业务营收122.7亿元ღ✿ღ，同比+12.1%ღ✿ღ。短期流动性压力仍较大ღ✿ღ。截至1Q25ღ✿ღ，公司货币资金755亿元ღ✿ღ，环比-14.4%ღ✿ღ，同比-9.1%ღ✿ღ；而短期借款+一年内到期的非流动负债合计约1558亿元ღ✿ღ，现金短债比为0.48xღ✿ღ，因此仍面临较大的流动性压力ღ✿ღ。持续瘦身盘活存量资产ღ✿ღ。一季度公司实现大宗交易签约金额38亿元ღ✿ღ，涵盖办公ღ✿ღ、商业ღ✿ღ、公寓ღ✿ღ、教育业态等7个项目ღ✿ღ；实现盘活回款24笔ღ✿ღ，合计40.9亿ღ✿ღ；投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”ღ✿ღ，用于购买厦门泊寓院儿·海湾社区项目ღ✿ღ。4月29日公司公告ღ✿ღ：拟出售7295.6万股库存股（占公司总股本的0.61%）ღ✿ღ，用于补充流动资金ღ✿ღ。 一季度新增139亿融资顺利偿债ღ✿ღ。一季度公司获得各类金融机构支持ღ✿ღ，新增融资和再融资139亿元（合并报表）ღ✿ღ，新增融资综合成本3.39%ღ✿ღ，同比下降21个基点ღ✿ღ，顺利完成98.9亿元公开债务的偿还ღ✿ღ。深铁集团持续为公司提供融资超百亿ღ✿ღ。今年2月11日及2月22日ღ✿ღ，公司公告深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款ღ✿ღ，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平ღ✿ღ。4月29日公司公告ღ✿ღ：深铁集团拟向公司提供33亿借款ღ✿ღ，期限36个月ღ✿ღ，目前借款利率2.34%（一年期LPR-76bp）ღ✿ღ，还款方式为每半年0.5%及最后一次到期97%ღ✿ღ。公司持续获得来自股东深铁集团的流动性支持ღ✿ღ。 投资建议 在新一届管理团队的运作下ღ✿ღ，公司持续获得融资支持ღ✿ღ，缓解短期流动性压力ღ✿ღ，同时积极盘活各类存量资源以渡难关尊龙凯时人生就是博z6comღ✿ღ，在此期间或面临结转下降ღ✿ღ、毛利率下降ღ✿ღ、资产处置损失ღ✿ღ、减值损失等问题ღ✿ღ，我们维持盈利预测不变ღ✿ღ，预计2025-2027年归母净利润分别为-242亿元/-152亿元/-62亿元ღ✿ღ。维持公司“中性”评级ღ✿ღ。 风险提示 房地产市场销售低迷ღ✿ღ；经营服务业务发展不顺ღ✿ღ；出现债务违约

　　万科A(000002) 事件ღ✿ღ：公司发布2024年报ღ✿ღ，公司在2024年实现营业收入3431.76亿元ღ✿ღ，同比下滑26.32%ღ✿ღ；归母净亏损494.78亿元ღ✿ღ，由盈转亏ღ✿ღ。 归母净亏损由多项因素所致ღ✿ღ：公司2024年实现营业收入3431.76亿元ღ✿ღ，同比下滑26.32%ღ✿ღ，归母净利润为亏损494.78亿元ღ✿ღ。公司收入下滑主要受到开发业务下滑的影响ღ✿ღ。公司亏损的原因ღ✿ღ：1）毛利率层面ღ✿ღ，公司2024年毛利率为10.17%ღ✿ღ，较2023年降低5.06pctღ✿ღ，其中开发业及相关资产经营业务毛利率为9.5%ღ✿ღ，较2023年下降5.9pctღ✿ღ，由于结算项目对应地价获取成本较高ღ✿ღ，影响毛利率ღ✿ღ；2）减值层面ღ✿ღ，2024年公司出于审慎原则分别计提存货跌价准备ღ✿ღ、信用损失准备70.60亿元ღ✿ღ、264.0亿,对业绩产生一定影响ღ✿ღ；3）投资层面ღ✿ღ，2024年公司投资收益亏损28.59亿元ღ✿ღ，2023年为盈利ღ✿ღ，其中权益法核算的长期股权损失较大ღ✿ღ；4）资产处置层面ღ✿ღ，2024年公司资产处置损失25.34亿元ღ✿ღ，主要由于公司对资产交易和股权处置采取更加坚决的行动ღ✿ღ，部分交易价格低于账面值ღ✿ღ，以便更快回笼资金ღ✿ღ。费用管理上ღ✿ღ，2024年公司销售费用率和管理费用率分别为3.03%ღ✿ღ、1.86%ღ✿ღ，分别较去年同期提高0.39pctღ✿ღ、0.63pcღ✿ღ，由于开发行业整体承压ღ✿ღ，公司加大销售力度ღ✿ღ，销售费用率略有提升ღ✿ღ。 行业承压下坚持品质交付ღ✿ღ：2024年公司实现销售面积1810.7万方ღ✿ღ，同比下滑26.6%ღ✿ღ；销售金额2460.2亿元ღ✿ღ，同比下滑34.6%ღ✿ღ；对应的销售均价13587元/平米ღ✿ღ，同比下滑10.9%ღ✿ღ，量价均承压ღ✿ღ。从市占看ღ✿ღ，公司2024年销售金额在15个城市位列第一ღ✿ღ，在5个城市排名第二ღ✿ღ，在6个城市排名第三ღ✿ღ。从销售区域看ღ✿ღ，除南方区域和北京区域外ღ✿ღ，其他区域的销售均价降幅均为10%以上ღ✿ღ。截至2024年末ღ✿ღ，公司在手1591.5万方已售未结规模ღ✿ღ，对应合同金额2211.5亿元ღ✿ღ。在交付上ღ✿ღ，公司2024年共交付18.2万套房屋ღ✿ღ，平稳有序推进保交付工作ღ✿ღ；在住宅品质上ღ✿ღ，2024年公司13个项目获得2023-2024年度广厦奖ღ✿ღ；在施工上ღ✿ღ，公司通过无人机拍摄园区工区施工全景影响ღ✿ღ，利用360 景视频分户拍摄户内施工工程ღ✿ღ，向客户去按方位展示工区界面和施工进度ღ✿ღ，提高施工透明度ღ✿ღ。在开竣工方面ღ✿ღ，2024年开复工建面1022.7万方ღ✿ღ，完成年初计划95.4%ღ✿ღ；竣工建面2374.5万方ღ✿ღ，完成年初计划的107.7%ღ✿ღ。开工略低于年初计划主要由于公司坚持以销定产的策略ღ✿ღ，加强现金流管控ღ✿ღ，结合市场流速表现对项目开发节奏灵活调整ღ✿ღ。 投资维持审慎ღ✿ღ：公司2024年新增13块土储ღ✿ღ，建面137万方ღ✿ღ，权益建面83.3万方ღ✿ღ，权益地价55.6亿元ღ✿ღ，对应的权益比例为60.8%ღ✿ღ，对应的权益拿地力度为3.72%ღ✿ღ，投资拿地维持审慎ღ✿ღ。新增地价6670元/平米ღ✿ღ，地售比约为0.49ღ✿ღ。新获取资源中存量盘活项目11个ღ✿ღ，主要分布在核心城市如上海ღ✿ღ、广州ღ✿ღ、成都等地ღ✿ღ。 拓展融资渠道: 截至2024年末ღ✿ღ，公司净负债率80.6%ღ✿ღ，较2023年末提高25.9pctღ✿ღ，资产负债率73.7%ღ✿ღ，较2023年末提高0.4pctღ✿ღ。有息负债结构上ღ✿ღ，截至2024年末公司一年内到期的有息负债1582.8亿元ღ✿ღ，占比43.8%ღ✿ღ，目前公司有息负债以中长期为主ღ✿ღ。融资上ღ✿ღ，公司2024年新增融资综合成本3.54%,较2023年下降37bpღ✿ღ；公司持续拓宽融资渠道ღ✿ღ，2024年新增全口径经营性物业贷293亿元ღ✿ღ，截至2024年末全口径经营性物业贷余额为467亿元ღ✿ღ。经营性物业贷有望盘活公司前期在经营性资产上的投入ღ✿ღ。 经营性业务稳步推进ღ✿ღ：1）物业服务ღ✿ღ：2024年万物云实现营业收入363.8亿元ღ✿ღ，同比增长8.9%ღ✿ღ，其中社区空间居住服务收入210.2亿元ღ✿ღ，占比57.8%ღ✿ღ；公司2024年新获取405个住宅服务项目ღ✿ღ，蝶城数量由621增长至666个ღ✿ღ，2024年新增改造100个蝶城ღ✿ღ。2）租赁住宅ღ✿ღ：2024年公司租赁住宅业务实现收入37.02亿元ღ✿ღ，同比增长7%ღ✿ღ；截至2024年末泊寓共运营管理26.24万间长租公寓ღ✿ღ，开业19.12万间ღ✿ღ，所管理的租赁住宅中由12.57万间纳入保障性租赁住房ღ✿ღ；2024年泊寓出租率95.6%ღ✿ღ，出租水平维持高位ღ✿ღ。3）商业运营ღ✿ღ：2024年公司商业业务共实现收入88.9亿元ღ✿ღ，同比下降2.5%ღ✿ღ；2024年新开业8个商业项目ღ✿ღ，截至2024年末公司合计开业181个商业项目ღ✿ღ，建面1081万方ღ✿ღ，规划中和在建规模196万方ღ✿ღ。公司管理运营项目中ღ✿ღ，一ღ✿ღ、二线%ღ✿ღ，公司持续布局全国重点城市ღ✿ღ。4）物流仓储ღ✿ღ：2024年公司物流仓储业务实现收入39.7亿元ღ✿ღ，其中高标库21.3亿元ღ✿ღ，冷链收入18.4亿元ღ✿ღ。截至2024年末ღ✿ღ，公司物流仓储业务累计开业项目151个ღ✿ღ，可租赁建面1043.1万方ღ✿ღ，其中高标仓840.7万方ღ✿ღ，稳定期出租率87%ღ✿ღ。 投资建议ღ✿ღ：受到地产行业整体承受规模下行压力ღ✿ღ，公司结算端毛利率下滑和计提减值对业绩产生一定影响ღ✿ღ。经营性业务持续稳步推进ღ✿ღ，物业服务租赁住宅均同比正增长ღ✿ღ。管理层调整有望提振信心ღ✿ღ。考虑到行业承压和公司毛利率下行ღ✿ღ，我们预测公司2025-2027年归母净亏损分别为243.81亿元ღ✿ღ、151.70亿元ღ✿ღ、108.07亿元ღ✿ღ，PB分别为0.46Xღ✿ღ、0.50Xღ✿ღ、0.53Xღ✿ღ，下调为“谨慎推荐”评级ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：宏观经济不及预期的风险ღ✿ღ、房地产销售不及预期的风险ღ✿ღ、经营业务不及预期的风险ღ✿ღ、公司大幅调整减值的风险ღ✿ღ、房价大幅度下跌的风险ღ✿ღ、资金回流不及预期的风险ღ✿ღ、债务偿还不及预期的风险

　　万科A(000002) 事项ღ✿ღ： 公司公布2024年年报ღ✿ღ，全年实现营业收入3431.8亿元ღ✿ღ，同比下降26.3%ღ✿ღ，归母净利润-494.8亿元ღ✿ღ，同比下降506.8%ღ✿ღ，亏损额略高于业绩预告ღ✿ღ，拟不派发股息ღ✿ღ，不送红股ღ✿ღ，也不进行资本公积转增股本ღ✿ღ。 平安观点ღ✿ღ： 多因素致利润承压ღ✿ღ：2024年公司实现营业收入3431.8亿元ღ✿ღ，同比下降26.3%ღ✿ღ，归母净利润-494.8亿元ღ✿ღ，同比下降506.8%ღ✿ღ。业绩亏损主要因ღ✿ღ：1）开发业务结算规模和毛利率显著下降ღ✿ღ，全年开发业务结算毛利率降至9.5%ღ✿ღ、致综合毛利率同比下降5.1个百分点致10.2%ღ✿ღ；2）新增计提信用减值和存货跌价准备ღ✿ღ，全年对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元）ღ✿ღ，同时计提信用减值264亿元ღ✿ღ；3）部分非主业财务投资出现亏损ღ✿ღ；4）为更快回笼资金ღ✿ღ，公司对资产交易和股权处置采取更加坚决行动ღ✿ღ，部分交易价格低于账面值ღ✿ღ。 瘦身健体全力自救ღ✿ღ：经营端ღ✿ღ，2024年公司高品质交付超过18万套房ღ✿ღ；实现销售金额2460.2亿元ღ✿ღ，销售面积位居行业第一ღ✿ღ，销售回款率保持100%以上ღ✿ღ；大宗资产交易完成54个项目交易ღ✿ღ，合计签约259亿元ღ✿ღ；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元ღ✿ღ，回收现金超百亿ღ✿ღ。融资端ღ✿ღ，公司积极争取各类金融机构支持ღ✿ღ，全年新增融资和再融资948亿元ღ✿ღ，新增融资综合成本3.54%ღ✿ღ；经营性物业贷落地293亿元ღ✿ღ；白名单项目申报178个ღ✿ღ。2024年公司完成93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元境外公开债券偿付ღ✿ღ。 股东方提供有力支持ღ✿ღ：自2023年底以来ღ✿ღ，深圳国资国企及深铁集团以市场化ღ✿ღ、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持ღ✿ღ，包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资ღ✿ღ，参与印力消费基础设施REIT认购ღ✿ღ、支持公司完成深圳湾超级总部基地项目转让ღ✿ღ、受让公司所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等ღ✿ღ，同时积极协调各类金融资源ღ✿ღ，助力公 iFinDღ✿ღ，平安证券研究所 司开展融资ღ✿ღ。2025年1月27日ღ✿ღ，大股东深铁集团全面介入公司管理ღ✿ღ，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势ღ✿ღ，进一步聚焦主业ღ✿ღ，加快融资模式转型ღ✿ღ。与此同时ღ✿ღ，广东省ღ✿ღ、深圳市及有关部门ღ✿ღ、金融机构也密集发声ღ✿ღ，支持公司稳健发展ღ✿ღ。2025年2月ღ✿ღ，为满足公司资金需求ღ✿ღ，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元股东借款ღ✿ღ，用于公司偿还公开市场债券本息ღ✿ღ。 投资建议ღ✿ღ：考虑公司减值计提ღ✿ღ、投资收益减少超出预期ღ✿ღ，下调公司2025-2026年EPS预测至-0.80元（原为0.10元）ღ✿ღ、-0.33元（原为0.14元）ღ✿ღ，新增2027年EPS预测为0.10元ღ✿ღ，当前股价对应PE分别为-8.9倍ღ✿ღ、-21.7倍ღ✿ღ、74.2倍ღ✿ღ。公司制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”ღ✿ღ，坚定瘦身健体ღ✿ღ、聚焦主业ღ✿ღ、全力自救ღ✿ღ，销售回款及交付稳步推进ღ✿ღ，融资积极争取ღ✿ღ，债务化解取得一定进展ღ✿ღ。同时深圳国资国企及深铁集团以市场化ღ✿ღ、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持ღ✿ღ，公司全力以赴保障队伍稳定ღ✿ღ、财务稳定和生产经营稳定ღ✿ღ，推动公司改革化险与融合发展ღ✿ღ，仍具备持续发展潜力ღ✿ღ，当前股价一定程度反映业绩悲观预期ღ✿ღ，净资产对应PB0.42倍ღ✿ღ，明显低于可比公司均值（0.59倍）尊龙凯时人生就是博z6comღ✿ღ，维持“推荐”评级ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：1）资金压力加剧风险ღ✿ღ；2）盈利能力进一步下探ღ✿ღ、持续减值等风险ღ✿ღ；3）楼市修复不及预期风险ღ✿ღ：若后续购房者信心不足ღ✿ღ、楼市修复低于预期ღ✿ღ，将对公司发展产生负面影响ღ✿ღ；3）核心城市地块获取概率降低风险ღ✿ღ：房企拿地策略趋同之下ღ✿ღ，核心城市核心地块竞争激烈ღ✿ღ，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 业绩 2025年3月31日ღ✿ღ，公司发布2024年业绩ღ✿ღ：实现营收3431.76亿元ღ✿ღ，同比-26.32%ღ✿ღ；实现归母净利润-494.78亿元ღ✿ღ，而23年同期为121.63亿元ღ✿ღ。 点评 风险尚未彻底化解ღ✿ღ，业绩大额亏损ღ✿ღ。业绩亏损主因ღ✿ღ：①24年房开业务结算收入2790.9亿元ღ✿ღ，同比-30.5%ღ✿ღ；房开业务结算毛利率9.53%ღ✿ღ，同比-5.88pctღ✿ღ。②计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计335.5亿元ღ✿ღ，其中新增计提了信用损失准备约264.0亿元ღ✿ღ，23年为5.5亿元ღ✿ღ；计提存货跌价准备70.6亿元ღ✿ღ，23年为34.9亿元ღ✿ღ；③部分非主业财务投资出现亏损ღ✿ღ；④为更快回笼资金ღ✿ღ，公司加速处置资产及股权ღ✿ღ，部分交易价格低于账面值ღ✿ღ。 25年面临公开债务集中兑付ღ✿ღ，流动性压力进一步加大ღ✿ღ。截至24年末ღ✿ღ，公司有息负债合计3612.8亿元ღ✿ღ，分期限看ღ✿ღ：一年内到期1582.8亿元ღ✿ღ，占比43.8%ღ✿ღ；一年以上2030.0亿元ღ✿ღ，占比56.2%ღ✿ღ。分融资对象看ღ✿ღ：银行借款占比71.4%ღ✿ღ，债券占比16.7%ღ✿ღ，其他借款占比11.9%ღ✿ღ。而集团期末货币资金为881.6亿元ღ✿ღ，对短债的覆盖率仅55.7%ღ✿ღ。 公司瘦身健体ღ✿ღ、聚焦主业ღ✿ღ、全力自救ღ✿ღ，取得一定进展ღ✿ღ。2024年公司销售回款率保持100%以上ღ✿ღ；大宗资产交易完成54个项目交易ღ✿ღ，合计签约259亿元ღ✿ღ；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元ღ✿ღ，回收现金超百亿ღ✿ღ；全年新增融资和再融资948亿ღ✿ღ；经营性物业贷落地293亿元ღ✿ღ；白名单项目申报178个ღ✿ღ。 股东ღ✿ღ、政府有关部门ღ✿ღ、金融机构支持万科稳健发展ღ✿ღ，更多支持有待落地ღ✿ღ。自2023年底以来ღ✿ღ，深圳国资国企及深铁集团持续给予公司“真金白银”有力支持ღ✿ღ，并积极协调各类金融资源ღ✿ღ，助力公司开展融资ღ✿ღ。25年2月ღ✿ღ，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款ღ✿ღ，借款利率低于公司从金融机构获得的融资利率ღ✿ღ，借款抵质押率高于市场惯例水平ღ✿ღ。面对2025年到期压力ღ✿ღ，仍有待更多融资落地ღ✿ღ，以改善公司流动性ღ✿ღ。 投资建议 在新一届管理团队的带领下ღ✿ღ，公司正积极推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”ღ✿ღ，工作重心在保兑付和保交房ღ✿ღ，或仍存在资产处置及减值压力ღ✿ღ，我们预计2025-2027年归母净利润分别为-242亿元/-152亿元/-62亿元ღ✿ღ。维持公司“中性”评级ღ✿ღ。 风险提示 房地产市场销售低迷ღ✿ღ；经营服务业务发展不顺ღ✿ღ；出现债务违约

　　万科A(000002) 事件 2025年1月27日ღ✿ღ，公司发布公告ღ✿ღ：①郁亮辞去董事会主席ღ✿ღ，继续担任董事ღ✿ღ、执行副总裁ღ✿ღ；祝九胜辞去董事ღ✿ღ、董事会投资与决策委员会委员ღ✿ღ、总裁ღ✿ღ、首席执行官等ღ✿ღ，不再担任任何职务ღ✿ღ；朱旭辞去董事会秘书等职务ღ✿ღ。选举辛杰为董事会主席ღ✿ღ，田钧为董事会秘书ღ✿ღ。②预计2024年归母净利润为-450亿元ღ✿ღ，而2023年为122亿元ღ✿ღ；扣非净利润为-410亿元ღ✿ღ，而2023年为98亿元ღ✿ღ。 点评 深铁集团董事长辛杰接任董事会主席ღ✿ღ。我们认为辛杰作为万科大股东深铁集团的董事长ღ✿ღ，本次执掌万科董事会ღ✿ღ，优化核心管理团队ღ✿ღ，体现出国资从最初的财务援助到直接介入ღ✿ღ，控制权逐步加深ღ✿ღ，有利于后续部署推进化解风险ღ✿ღ、保障交付等工作ღ✿ღ。郁亮等前任高管继续留任副总裁ღ✿ღ，能够保障管理层平稳过渡ღ✿ღ。 多方表态积极支持万科稳健发展ღ✿ღ。根据深圳发布ღ✿ღ，广东省ღ✿ღ、深圳市及有关部门ღ✿ღ、金融机构负责人表示ღ✿ღ：全力支持企业稳妥处置风险ღ✿ღ，保持万科融资规模总体稳定ღ✿ღ，助力企业持续健康发展ღ✿ღ。其中ღ✿ღ： 1.深圳市国资委负责人表态ღ✿ღ：有能力ღ✿ღ、有实力ღ✿ღ、有足够的子弹支持地铁集团通过一切可能的市场化ღ✿ღ、法治化手段推动万科稳健发展ღ✿ღ。同时将通过直接注资ღ✿ღ、划拨资产等方式降低地铁集团资产负债率ღ✿ღ，增强其流动性ღ✿ღ，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用ღ✿ღ。 2.深圳市住建局负责人表态ღ✿ღ：将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地ღ✿ღ，帮助万科盘活资产ღ✿ღ、回笼资金ღ✿ღ。广东省住建厅表示ღ✿ღ：将推动企业更多房地产项目进入“白名单”ღ✿ღ。 3.深圳8家国有银行和股份制银行负责人表态ღ✿ღ：将继续积极运用各种金融工具ღ✿ღ，满足万科合理融资需求ღ✿ღ，全力保障其整体融资规模稳定ღ✿ღ。同时进一步加大对万科主要股东的支持力度ღ✿ღ。 预计24年业绩大额亏损ღ✿ღ。主因ღ✿ღ：①地产开发项目结算规模和毛利率下降（大部分为2022年前获取高成本土地ღ✿ღ，销售和毛利率均低于投资预期）ღ✿ღ。②新增计提了信用减值和存货跌价准备ღ✿ღ。③部分非主业财务投资出现亏损ღ✿ღ。④部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值ღ✿ღ。 投资建议 考虑到24年业绩预告大额亏损ღ✿ღ，且未来一段时间内新的管理团队仍将积极实施一揽子方案ღ✿ღ，工作重心在化解风险和保交房ღ✿ღ，我们下调公司盈利预测ღ✿ღ，预计2024-2026年归母净利润分别为-448亿元/-98亿元/-48亿元ღ✿ღ。维持公司“中性”评级ღ✿ღ。 风险提示 房地产市场销售低迷ღ✿ღ；经营服务业务发展不顺ღ✿ღ；出现债务违约

　　万科A(000002) 下调盈利预测ღ✿ღ，维持“增持”评级 房地产行业仍然处于调整阶段ღ✿ღ，公司主动推动存量库存去化ღ✿ღ，同时积极借助大宗交易ღ✿ღ、REITs发行ღ✿ღ、金融支持政策等化解经营压力ღ✿ღ。惟其艰难ღ✿ღ，方显勇毅ღ✿ღ，我们期待万科能够安全穿越周期ღ✿ღ，构筑房企发展新模式ღ✿ღ。考虑到存货减值压力和较大折扣进行去库ღ✿ღ，我们下调盈利预测ღ✿ღ，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-196.90ღ✿ღ、-19.92ღ✿ღ、17.51亿元（原值分别为-60.50ღ✿ღ、0.75ღ✿ღ、27.55亿元）ღ✿ღ，EPS分别为-1.65ღ✿ღ、-0.17ღ✿ღ、0.15元（原值分别为-0.51ღ✿ღ、0.01ღ✿ღ、0.23元）ღ✿ღ，当前股价对应2026年PE估值为47.5倍ღ✿ღ；考虑到公司销售规模相对平稳ღ✿ღ，月销售能维持在200亿元以上水平ღ✿ღ，维持“增持”评级ღ✿ღ。 销售规模同比下降ღ✿ღ，销售均价下降逾11% 2024年12月ღ✿ღ，公司实现销售面积172.7万平方米ღ✿ღ，同比下降32.72%ღ✿ღ，实现销售金额233.4亿元ღ✿ღ，同比下降29.23%ღ✿ღ。2024年公司累计实现销售面积1810.7万平方米ღ✿ღ，同比下降26.57%ღ✿ღ，实现销售金额2460.2亿元ღ✿ღ，同比下降34.59%ღ✿ღ。2024年12月ღ✿ღ，公司项目销售单价为13515元/平方米ღ✿ღ，同比增长5.19%ღ✿ღ，2024年公司项目累计销售单价13587元/平方米ღ✿ღ，同比下降10.92%ღ✿ღ。 新增4宗土地储备ღ✿ღ，连续3个月获取新项目 2024年12月ღ✿ღ，公司获取4宗土地ღ✿ღ，共计占地面积21.3万平方米ღ✿ღ，建筑面积49.6万平方米ღ✿ღ，权益建筑面积35.6万平方米ღ✿ღ，权益地价23.7亿元ღ✿ღ。2024年12月ღ✿ღ，公司无新增物流地产项目ღ✿ღ。公司本月获取的项目分别位于广州ღ✿ღ、天津ღ✿ღ、贵阳ღ✿ღ、唐山ღ✿ღ，单月拿地力度16.1%ღ✿ღ，与2024年7月持平ღ✿ღ，为全年拿地力度最高的月份ღ✿ღ。2024年全年ღ✿ღ，万块新增15个项目香艳迷醉ღ✿ღ，总地价124亿元ღ✿ღ，总权益地价62亿元ღ✿ღ，拿地强度为5%ღ✿ღ，低于2023年和2022年（均为22%）ღ✿ღ，公司在拿地上仍处于收缩状态ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：行业恢复不及预期ღ✿ღ、政策放松不及预期ღ✿ღ、公司销售恢复不及预期ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 销售规模稳居前列ღ✿ღ，优质土地储备充足ღ✿ღ，维持“增持”评级 万科发布2024年1-10月经营数据ღ✿ღ。公司2024年1-10月销售规模同比收缩ღ✿ღ，销售单价有所下滑ღ✿ღ，销售规模稳居行业前列ღ✿ღ，拿地强度有所收缩ღ✿ღ，土储相对充足ღ✿ღ，贷款担保动作频繁ღ✿ღ，融资端获支持力度充分ღ✿ღ，负债结构不断优化ღ✿ღ。我们维持盈利预测ღ✿ღ，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5ღ✿ღ、0.75ღ✿ღ、27.55亿元ღ✿ღ，EPS分别为-0.51ღ✿ღ、0.01ღ✿ღ、0.23元ღ✿ღ，当前股价对应PE估值分别为-18.8ღ✿ღ、1504.2ღ✿ღ、41.2倍ღ✿ღ，维持“增持”评级ღ✿ღ。 销售规模同比收缩ღ✿ღ，行业排名稳居前列 2024年10月ღ✿ღ，公司实现销售面积143.9万平方米ღ✿ღ，同比下降28.05%ღ✿ღ，实现销售金额213.6亿元ღ✿ღ，同比下降32.89%ღ✿ღ。2024年1-10月公司累计实现销售面积1474.4万平方米ღ✿ღ，同比下降26.94%ღ✿ღ，实现销售金额2025.5亿元ღ✿ღ，同比下降35.17%ღ✿ღ。2024年10月ღ✿ღ，公司项目销售单价为14843.64元/平方米ღ✿ღ，同比下降6.73%ღ✿ღ，2024年1-10月公司项目累计销售单价13735.00元/平方米ღ✿ღ，同比下降11.27%ღ✿ღ。据克而瑞数据显示ღ✿ღ，2024年1-10月ღ✿ღ，公司全口径销售金额排名行业第四ღ✿ღ，销售规模明显领先于同行业平均水平ღ✿ღ，行业排名持续保持领先地位ღ✿ღ。 新增两宗土地储备ღ✿ღ，时隔两月再度拿地 2024年9月ღ✿ღ，公司获取两宗土地ღ✿ღ，共计占地面积6.9万平方米ღ✿ღ，建筑面积17.2万平方米ღ✿ღ，权益建筑面积4.2万平方米ღ✿ღ，权益地价3.35亿元ღ✿ღ。其中一宗土地位于杭州市西湖区西湖大学站点ღ✿ღ，权益比例20.7%ღ✿ღ，占地面积6.0万平方米ღ✿ღ，综合容积率2.5ღ✿ღ，建筑面积15.0万平方米ღ✿ღ，权益建筑面积3.1万平方米ღ✿ღ，权益地价3.00亿元ღ✿ღ；另一宗土地位于青岛市黄岛区海岸万科城ღ✿ღ，权益比例51.0%ღ✿ღ，占地面积0.9万平方米ღ✿ღ，综合容积率2.4%ღ✿ღ，建筑面积2.2万平方米ღ✿ღ，权益建筑面积1.1万平方米ღ✿ღ，权益地价0.35亿元ღ✿ღ。2024年9月ღ✿ღ，公司无新增物流地产项目ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：行业恢复不及预期ღ✿ღ、政策放松不及预期ღ✿ღ、公司销售恢复不及预期ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 事项ღ✿ღ： 公司公布2024年三季报ღ✿ღ，前三季度实现营业收入2198.9亿元ღ✿ღ，同比下降24.3%ღ✿ღ，归母净利润-179.4亿元ღ✿ღ，同比下降231.7%ღ✿ღ。 平安观点ღ✿ღ： 多因素致业绩承压ღ✿ღ：2024年前三季度公司业绩亏损主要源于ღ✿ღ：1）开发业务结算规模和毛利率下滑ღ✿ღ，期内房地产开发业务结算面积1384.2万平米ღ✿ღ，贡献营业收入1732.3亿元ღ✿ღ，同比下降29.1%ღ✿ღ，公司整体毛利率9.5%ღ✿ღ，同比下降8.1个百分点ღ✿ღ，房地产开发业务毛利率8.3%ღ✿ღ，同比下降10.2个百分点ღ✿ღ；2）资产及信用减值损失74.7亿元ღ✿ღ，上年同期为3.6亿元ღ✿ღ；3）投资收益同比减少24.5亿元ღ✿ღ；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损ღ✿ღ，期内资产处置损失25.4亿元ღ✿ღ。 全力保障高品质交付ღ✿ღ、公开债务兑付ღ✿ღ：2024年前三季度公司交付房屋11.3万套ღ✿ღ，多举措促进回款ღ✿ღ，保障公开债务顺利兑付ღ✿ღ：1）前三季度销售金额1812亿元ღ✿ღ，保持行业第一阵营ღ✿ღ，回款率超过100%ღ✿ღ；2）2023年至今累计盘活和置换新项目36个ღ✿ღ，合计优化及新增产能474亿ღ✿ღ；3）前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力资产交易及REIT发行）ღ✿ღ，涵盖办公ღ✿ღ、商业ღ✿ღ、酒店ღ✿ღ、公寓等41个项目ღ✿ღ，遍布全国17个城市ღ✿ღ；4）拓展资产退出渠道ღ✿ღ，携手中信ღ✿ღ、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金ღ✿ღ，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目ღ✿ღ。第三季度公司实现经营性净现金流3.3亿元ღ✿ღ，自二季度以来继续保持为正ღ✿ღ。截至9月底完成197亿元公开债务偿还ღ✿ღ，年内已无到期境内外公开债券ღ✿ღ。 融资渠道顺畅ღ✿ღ，多元业务有质量增长ღ✿ღ：2024年前三季度公司合并报表新增融资与再融资774亿元ღ✿ღ，新增融资综合成本3.58%ღ✿ღ，经营性物业贷合计落地262亿元ღ✿ღ，其中合并报表范围内新增187亿元ღ✿ღ。三季度末公司有息负债3276.1亿元ღ✿ღ，其中一年以上有息负债占比64.4%ღ✿ღ，净负债率66.2%ღ✿ღ，剔除预收款的资产负债率65.4%ღ✿ღ，较年初下降0.1个百分点ღ✿ღ，持有货币资 金797.5亿元ღ✿ღ。前三季度经营服务业务全口径收入430.8亿元ღ✿ღ，同比增长6.3%ღ✿ღ。其中ღ✿ღ，万科物业拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%ღ✿ღ，租赁住宅业务收入26.3亿元ღ✿ღ，同比增长3.7%ღ✿ღ，商业开发与运营业务收入66.7亿元ღ✿ღ，同比增长1.5%ღ✿ღ，物流仓储业务收入29.6亿元ღ✿ღ。 投资建议ღ✿ღ：考虑公司减值计提ღ✿ღ、投资收益减少超出预期ღ✿ღ，下调公司2024年EPS预测至-1.70元（原为-0.85元）ღ✿ღ，维持2025-2026年EPS预测为0.10元ღ✿ღ、0.14元ღ✿ღ，当前股价对应PE分别为-5.5倍ღ✿ღ、93.0倍ღ✿ღ、67.1倍ღ✿ღ。公司积极化解债务ღ✿ღ，年内已无到期境内外公开债券ღ✿ღ，坚定围绕“保交房ღ✿ღ，保兑付ღ✿ღ，转型高质量发展”开展工作ღ✿ღ，全面化解潜在风险ღ✿ღ，多元业务有质量增长ღ✿ღ，仍具备持续发展潜力ღ✿ღ，当前股价一定程度反映业绩悲观预期ღ✿ღ，当前净资产对应PB0.47倍ღ✿ღ，明显低于可比公司均值（0.69倍）ღ✿ღ，属于“止跌回稳”政策导向下高弹性标的ღ✿ღ，维持“推荐”评级ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：1）资金压力加剧风险ღ✿ღ；2）盈利能力进一步下探ღ✿ღ、持续减值等风险ღ✿ღ；3）楼市修复不及预期风险ღ✿ღ：若后续购房者信心不足ღ✿ღ、楼市修复低于预期ღ✿ღ，将对公司发展产生负面影响ღ✿ღ；3）核心城市地块获取概率降低风险ღ✿ღ：房企拿地策略趋同之下ღ✿ღ，核心城市核心地块竞争激烈ღ✿ღ，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 事件ღ✿ღ：公司发布2024年三季报ღ✿ღ，前三季度公司实现营收2198.95亿元ღ✿ღ，同比下降24.25%ღ✿ღ；归母净亏损179.43亿元ღ✿ღ，同比转亏ღ✿ღ；基本每股收益-1.51元ღ✿ღ。 Q3亏损幅度扩大ღ✿ღ，毛利率较年中回升ღ✿ღ。2024年前三季度ღ✿ღ，公司实现营收2198.95亿元ღ✿ღ，同比下降24.25%ღ✿ღ；归母净亏损179.43亿元ღ✿ღ，同比转亏ღ✿ღ。第三季度ღ✿ღ，公司实现营业收入771.2亿元ღ✿ღ，同比下降13.76%ღ✿ღ，其中ღ✿ღ，房地产开发业务结算面积为504.7万平方米ღ✿ღ，贡献营业收入615.5亿元ღ✿ღ；归母净亏损80.9亿元ღ✿ღ，单三季度营收增速表现好于24年中期ღ✿ღ，亏损幅度继续加大ღ✿ღ，主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑ღ✿ღ、计提减值ღ✿ღ、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等ღ✿ღ。公司毛利率9.5%ღ✿ღ，较24H1提升1.38pctღ✿ღ，较23年同期下降8.08pctღ✿ღ；前三季度ღ✿ღ，公司计提资产减值损失20.11亿元（存货19.3亿ღ✿ღ、长期股权投资0.8亿元）ღ✿ღ，与24年中期保持一致ღ✿ღ；信用减值损失较24年中期大幅增长33.6亿元至54.6亿元ღ✿ღ。公司销管研费率5.30%ღ✿ღ，较23年同期上升0.87pctღ✿ღ，财务费率1.78%ღ✿ღ，较23年同期上升0.83pctღ✿ღ。 销售同比降幅收窄ღ✿ღ，新投项目去化良好ღ✿ღ。销售端ღ✿ღ，2024年前三季度ღ✿ღ，公司累计实现合同销售面积1,330.8万平方米ღ✿ღ，合同销售金额1,812.0亿元ღ✿ღ，同比分别下降26.8%和35.4%ღ✿ღ，克而瑞全口径ღ✿ღ、权益口径销售额排名行业第三ღ✿ღ、四名ღ✿ღ。单三季度公司实现合同销售面积391.3万平方米ღ✿ღ，合同销售金额538.7亿元ღ✿ღ，同比分别下降24.9%和29.7%ღ✿ღ。受政策利好影响ღ✿ღ，十一期间公司实现认购金额102.2亿元ღ✿ღ，日均认购较中秋假期增长113%ღ✿ღ，其中南方ღ✿ღ、上海区域来访转化率提升明显ღ✿ღ，国庆较中秋日均认购提升2倍以上ღ✿ღ。截至三季度末ღ✿ღ，公司并表范围已售未结金额合计约2929.4亿元ღ✿ღ。前三季度公司加快库存去化ღ✿ღ，年初现房实现销售325亿元ღ✿ღ，准现房销售434亿元ღ✿ღ。投资端ღ✿ღ，前三季度ღ✿ღ，公司累计新增4个开发项目ღ✿ღ，总建面37.1万平方米ღ✿ღ，权益建面24.2万平方米ღ✿ღ，其中沈阳ღ✿ღ、徐州的3个项目已开盘销售ღ✿ღ，首开兑现度100%ღ✿ღ，规划中项目总建面约3,022.0万平方米ღ✿ღ，权益建面约1,920.1万平方米ღ✿ღ，存量土储规模较为充沛ღ✿ღ。 货币资金缩减较快ღ✿ღ，连续两季度经营性现金流为正ღ✿ღ。债务端ღ✿ღ，截至2024年三季度末ღ✿ღ，公司有息负债3276.1亿元ღ✿ღ，其中一年以上有息负债占比为64.4%ღ✿ღ；剔除预收款的资产负债率为65.4%ღ✿ღ，较年初下降0.1个百分点ღ✿ღ。公司顺利完成年内全部公开债的兑付ღ✿ღ，25年剩余到期境内债券余额（含回售权）331.5亿元及4.23亿元美元债ღ✿ღ。融资端ღ✿ღ，公司前三季度合并报表新增融资与再融资774亿元ღ✿ღ，新增融资综合成本3.58%ღ✿ღ，经营性物业贷合计落地262亿ღ✿ღ，其中合并报表范围内新增187亿ღ✿ღ。资金端ღ✿ღ，截至三季度末货币资金为797.5亿元ღ✿ღ，较24年中期减少126.5亿元ღ✿ღ；第三季度ღ✿ღ，公司实现经营性净现金流3.3亿元ღ✿ღ，自二季度以来继续保持为正ღ✿ღ。经营业务表现稳健ღ✿ღ。2024年前三季度ღ✿ღ，公司1）物业服务ღ✿ღ：万物云累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%ღ✿ღ；2）仓储物流ღ✿ღ：物流业务实现经营收入（含非并表项目ღ✿ღ，下同）29.6亿元ღ✿ღ，其中高标库营业收入16.1亿元ღ✿ღ，冷链收入13.5亿元ღ✿ღ，同比+6.3%ღ✿ღ。3）租赁住宅ღ✿ღ：租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元ღ✿ღ，同比+3.7%ღ✿ღ，净新增开业0.49万间ღ✿ღ，规模持续扩大ღ✿ღ。4）商业运营ღ✿ღ：商业业务营业收入66.7亿元ღ✿ღ，同比+1.5%ღ✿ღ。客流同比增长9.6%ღ✿ღ，销售额同比增长4.1%ღ✿ღ。 投资建议ღ✿ღ：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压ღ✿ღ，公司积极推动销售及大宗交易回款ღ✿ღ、并积极利用金融支持政策化解潜在风险ღ✿ღ，我们期待其安全跨越周期ღ✿ღ，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型ღ✿ღ。考虑房价下行及计提风险ღ✿ღ，我们调整公司24-26年归母净利 润至-155.4ღ✿ღ、-29.5ღ✿ღ、10.10亿元ღ✿ღ，考虑公司债务稳步化解且销售经营能力稳健ღ✿ღ，维持“增持” 评级ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：国内外宏观形势变化ღ✿ღ、房地产销售不及预期ღ✿ღ、市场竞争加剧风险

　　万科A(000002) 事件 2024年10月30日ღ✿ღ，公司披露2024年三季报ღ✿ღ：2024年1-9月实现营收2198.9亿元ღ✿ღ，同比-24.25%ღ✿ღ；归母净亏损179.4亿元ღ✿ღ，同比由盈转亏ღ✿ღ。第三季度实现营收771.2亿元ღ✿ღ，同比-13.76%ღ✿ღ；归母净亏损80.9亿元ღ✿ღ，同比由盈转亏ღ✿ღ。 点评 规模利润均下滑ღ✿ღ、计提减值和资产处置ღ✿ღ。1-9月公司营收下降ღ✿ღ，归母净利大幅亏损ღ✿ღ，主因ღ✿ღ：①房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降ღ✿ღ，房开贡献营收1732.3亿元ღ✿ღ，同比-29.1%ღ✿ღ；房开业务税前毛利率8.3%ღ✿ღ，同比下降10.2pctღ✿ღ；②计提资产减值损失20.1亿（去年同期0）ღ✿ღ，信用减值损失54.6亿（去年同期3.6亿）ღ✿ღ；③权益法确认的投资收益及处置投资收益减少ღ✿ღ，投资收益0.7亿（去年同期25.2亿）ღ✿ღ；④资产处置形成亏损25.4亿（去年同期0.7亿）ღ✿ღ。 一年内仍有偿债压力ღ✿ღ。截至9月底ღ✿ღ，公司已偿还197亿元公开债务ღ✿ღ，年内已无到期的境内外公开债券ღ✿ღ。公司有息负债共3276亿元ღ✿ღ，其中一年内到期部分为1166.3亿元ღ✿ღ，公司合并报表层面的货币资金为797.5亿元ღ✿ღ，公司短期仍面临偿债压力ღ✿ღ，需要继续努力保障兑付ღ✿ღ。 多措并举全力保兑付ღ✿ღ，经营性净现金流回正ღ✿ღ。公司通过多举措促回款ღ✿ღ：①1-9月销售额1812亿元ღ✿ღ，同比-35.4%ღ✿ღ，回款率超过100%ღ✿ღ；②持续盘活存量资源ღ✿ღ，2023年至今累计盘活和置换新项目36个ღ✿ღ，合计优化及新增产能474亿ღ✿ღ；③推进大宗资产交易ღ✿ღ，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元ღ✿ღ，涵盖办公尊龙凯时人生就是博z6comღ✿ღ、商业ღ✿ღ、酒店ღ✿ღ、公寓等41个项目ღ✿ღ；（4）拓展资产退出渠道ღ✿ღ，携手中信ღ✿ღ、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金ღ✿ღ，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目ღ✿ღ。通过以上措施ღ✿ღ，第三季度公司经营性净现金流为3.3亿元ღ✿ღ，自二季度以来继续保持为正ღ✿ღ。 受政策利好支持ღ✿ღ，公司积极融资ღ✿ღ，保障融资渠道顺畅ღ✿ღ。1-9月公司获得金融机构大力支持ღ✿ღ，合并报表新增融资与再融资774亿元ღ✿ღ，新增融资综合成本3.58%ღ✿ღ，经营性物业贷合计落地262亿ღ✿ღ，其中合并报表范围内新增187亿ღ✿ღ。 投资建议 考虑到未来一段时间内ღ✿ღ，公司的工作重心在落实“瘦身健体”一揽子方案ღ✿ღ，存在去库存ღ✿ღ、减值和资产处置的压力ღ✿ღ，我们下调公司盈利预测ღ✿ღ，预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元（原为-79.2亿元/4.4亿元/24.0亿元）ღ✿ღ。维持公司“中性”评级ღ✿ღ。 风险提示 房地产市场销售低迷ღ✿ღ；经营服务业务发展不顺ღ✿ღ；出现债务违约

　　万科A(000002) 行业排名稳居前三ღ✿ღ，融资端获支持力度充分ღ✿ღ，维持“增持”评级 万科发布2024年1-9月经营数据ღ✿ღ。公司2024年1-9月销售规模同比收缩ღ✿ღ，销售单价有所下滑ღ✿ღ，销售规模稳居行业第三位ღ✿ღ，拿地强度有所收缩ღ✿ღ，土储相对充足ღ✿ღ，贷款担保动作频繁ღ✿ღ，融资端获支持力度充分ღ✿ღ，负债结构不断优化ღ✿ღ。我们维持盈利预测ღ✿ღ，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5ღ✿ღ、0.75ღ✿ღ、27.55亿元ღ✿ღ，EPS分别为-0.51ღ✿ღ、0.01ღ✿ღ、0.23元ღ✿ღ，当前股价对应PE估值分别为-17.9ღ✿ღ、1439.3ღ✿ღ、39.4倍ღ✿ღ，维持“增持”评级ღ✿ღ。 销售规模同比收缩ღ✿ღ，行业排名稳居前三 2024年9月ღ✿ღ，公司实现销售面积123.1万平方米ღ✿ღ，同比下降36.49%ღ✿ღ，实现销售金额174.2亿元ღ✿ღ，同比下降45.58%ღ✿ღ。2024年1-9月公司累计实现销售面积1330.8万平方米ღ✿ღ，同比下降26.82%ღ✿ღ，实现销售金额1812.0亿元ღ✿ღ，同比下降35.43%ღ✿ღ。2024年9月ღ✿ღ，公司项目销售单价12084元/平方米ღ✿ღ，同比下降26.82%ღ✿ღ，2024年1-9月公司项目累计销售单价13562元/平方米ღ✿ღ，同比下降11.76%ღ✿ღ。据克尔瑞数据显示ღ✿ღ，2024年1-9月ღ✿ღ，公司全口径销售金额排名行业第三ღ✿ღ，销售规模明显领先于同行业平均水平ღ✿ღ，行业排名持续保持领先地位ღ✿ღ。2024年8月ღ✿ღ，公司无新增开发ღ✿ღ、物流地产项目ღ✿ღ。 贷款担保动作频繁ღ✿ღ，融资端获支持力度充分 2024年ღ✿ღ，公司贷款担保动作频繁ღ✿ღ，融资端获支持力度充分ღ✿ღ。公司于2023年度股东大会审议同意公司为控股子公司ღ✿ღ、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保ღ✿ღ，在授权有效期内提供的新增担保总额不超过人民币1500亿元ღ✿ღ。2024年10月11日ღ✿ღ，公司发布公告披露公司全资子公司深圳市泊寓租赁服务有限公司前期向华夏银行股份有限公司深圳分行申请贷款人民币4亿元ღ✿ღ，期限1年ღ✿ღ，目前已完成提款ღ✿ღ，贷款余额2亿ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：行业恢复不及预期ღ✿ღ、政策放松不及预期ღ✿ღ、公司销售恢复不及预期ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 行业排名保持领先ღ✿ღ，融资支持力度充分ღ✿ღ，维持“增持”评级 万科发布2024年1-8月经营数据ღ✿ღ。公司2024年1-8月销售规模同比收缩ღ✿ღ，销售单价有所下滑ღ✿ღ，销售规模稳居行业第三位ღ✿ღ，拿地强度有所收缩ღ✿ღ，土储相对充足ღ✿ღ，贷款担保动作频繁ღ✿ღ，融资端获支持力度充分ღ✿ღ，负债结构不断优化ღ✿ღ。我们维持盈利预测ღ✿ღ，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5ღ✿ღ、0.75ღ✿ღ、27.55亿元ღ✿ღ，EPS分别为-0.51ღ✿ღ、0.01ღ✿ღ、0.23元ღ✿ღ，当前股价对应PE估值分别为-12.6ღ✿ღ、1007.5ღ✿ღ、27.6倍ღ✿ღ，维持“增持”评级ღ✿ღ。 销售规模同比收缩ღ✿ღ，行业排名保持领先 2024年8月ღ✿ღ，公司实现销售面积122.7万平方米ღ✿ღ，同比下降22.14%ღ✿ღ，实现销售金额172.4亿元ღ✿ღ，同比下降23.75%ღ✿ღ。2024年1-8月公司累计实现销售面积1207.6万平方米ღ✿ღ，同比下降25.67%ღ✿ღ，实现销售金额1637.8亿元ღ✿ღ，同比下降34.12%ღ✿ღ。2024年8月ღ✿ღ，公司项目销售单价14051元/平方米ღ✿ღ，同比下降2.06%ღ✿ღ，2024年1-8月公司项目累计销售单价13562元/平方米ღ✿ღ，同比下降11.37%ღ✿ღ。据克尔瑞数据显示ღ✿ღ，2024年1-8月ღ✿ღ，公司全口径销售金额排名行业第三ღ✿ღ，销售规模明显领先于同行业平均水平ღ✿ღ，行业排名持续保持领先地位ღ✿ღ。2024年8月ღ✿ღ，公司公司无新增开发ღ✿ღ、物流地产项目ღ✿ღ。 贷款担保动作频繁ღ✿ღ，融资支持力度充分 2024年ღ✿ღ，公司贷款担保动作频繁ღ✿ღ，融资端获支持力度充分ღ✿ღ。公司于2023年度股东大会审议同意公司为控股子公司ღ✿ღ、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保ღ✿ღ，在授权有效期内提供的新增担保总额不超过人民币1500亿元ღ✿ღ。2024年9月4日ღ✿ღ，公司发布公告披露其控股子公司为银行贷款事项提供担保的两笔贷款相关信息ღ✿ღ。第一笔贷款由平安银行股份有限公司深圳分行提供ღ✿ღ，本金为35亿元ღ✿ღ，目前贷款余额为29.46亿元ღ✿ღ，期限为3年ღ✿ღ，担保方式包括质押ღ✿ღ、抵押及保证担保ღ✿ღ。第二笔贷款由交通银行股份有限公司深圳分行为牵头行的银团提供ღ✿ღ，本金为79.8亿元ღ✿ღ，目前贷款余额为16亿元ღ✿ღ，期限为5年ღ✿ღ，担保方式为质押担保ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：行业恢复不及预期ღ✿ღ、政策放松不及预期ღ✿ღ、公司销售恢复不及预期ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 8月30日ღ✿ღ，万科正式公报半年报ღ✿ღ，其中归属于上市公司股东的亏损额略超过业绩预告中的70-90亿元ღ✿ღ，上半年归属于上市公司股东的净利润-98.52亿元ღ✿ღ，2023年同期为98.79亿元ღ✿ღ，同比下降199.82%ღ✿ღ；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润-76.13亿元ღ✿ღ，2023年同期为87.03亿元ღ✿ღ，同比下降187.48%ღ✿ღ。大幅亏损实际上已有预期ღ✿ღ，除此之外ღ✿ღ，还有哪些细节需要关注ღ✿ღ： 1ღ✿ღ、亏损原因 半年报对此的解释为ღ✿ღ：（1）房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降ღ✿ღ。报告期内ღ✿ღ，本集团房地产开发业务结算利润主要对应2022年ღ✿ღ、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存ღ✿ღ。这些项目大部分为2022年前获取的土地ღ✿ღ，地价获取成本较高ღ✿ღ，后续销售阶段市场持续下行ღ✿ღ，销售情况和毛利率均低于投资预期ღ✿ღ，导致报告期结算毛利总额大幅减少ღ✿ღ。上半年开发业务的结算收入为1,116.8亿元ღ✿ღ，同比下降34.6%ღ✿ღ；开发业务的结算毛利率6.8%ღ✿ღ，同比下降13.5个百分点ღ✿ღ。（2）计提减值ღ✿ღ。结合市场情况ღ✿ღ、结算毛利大幅下降ღ✿ღ，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损ღ✿ღ，按照审慎原则ღ✿ღ，中期对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元）ღ✿ღ。此外ღ✿ღ，针对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元ღ✿ღ。（3）部分非主业财务投资出现亏损香艳迷醉ღ✿ღ。（4）部分大宗资产交易和股权交易亏损ღ✿ღ。为更快回笼资金ღ✿ღ，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动ღ✿ღ，部分交易价格低于账面值ღ✿ღ。 对于（1）ღ✿ღ，我国的预售制导致房地产销售和交房结算一般存在2年的时滞ღ✿ღ，再考虑到土地获取到预收的时间ღ✿ღ，滞后的时间可能会延长至2.5至3年左右ღ✿ღ，因此高价的土地必须要匹配高房价ღ✿ღ，否则项目层面即可能出现亏损香艳迷醉ღ✿ღ，万科上半年的亏损很大的原因也来源于此ღ✿ღ。当下房价下跌的局面仍未改善ღ✿ღ，根据统计局数据ღ✿ღ，2024年7月70大中城市新房销售价格指数环比仅4个城市（太原ღ✿ღ、上海ღ✿ღ、西安ღ✿ღ、吉林）未下跌ღ✿ღ，同比仅2个城市（上海ღ✿ღ、西安）未下跌ღ✿ღ；前7个月同比仅6个城市（天津ღ✿ღ、上海ღ✿ღ、杭州ღ✿ღ、成都ღ✿ღ、西安ღ✿ღ、三亚）未下跌ღ✿ღ，在房价未能企稳回升时ღ✿ღ，万科仍需消化曾经的“高价”地ღ✿ღ，亏损的情况大概率仍会延续ღ✿ღ。 对于（2）ღ✿ღ，同样原因在于房价下跌ღ✿ღ，存货跌价准备的计提19.28亿元（合并报表层面）ღ✿ღ，2023年上半年和下半年分别为0和34.90亿元ღ✿ღ，所以今年上半年计提的规模环比是下降的ღ✿ღ，至于是否合理ღ✿ღ，则需要更详细的项目资料ღ✿ღ，但从房价的变化来看也能有初步的判断ღ✿ღ。再者ღ✿ღ，从计提的比例来看ღ✿ღ，2023年末和2024年6月末计提的存货跌价损失占未计提该跌价准确前存货的比例分别为0.49%和0.31%ღ✿ღ，比例也是下降的ღ✿ღ，可能万科认为存货的跌价风险在减少？此外ღ✿ღ，信用减值损失达到20.97亿元ღ✿ღ，2023年上半年和下半年分别为2.97亿元和0.81亿元ღ✿ღ，计提的对象绝大部分是其他应收款ღ✿ღ，由于未披露具体的应收对象ღ✿ღ，所以也无法判断计提是否合理ღ✿ღ，但大幅增长是符合行业情况的ღ✿ღ，毕竟未暴雷的民营房企也没剩几家ღ✿ღ，合作项目的受伤预计不低ღ✿ღ。 对于（3）没什么特别要说的ღ✿ღ，投资亏损也是很正常的ღ✿ღ，看看大A会更清晰ღ✿ღ。 对于（4）是应该做的ღ✿ღ，艰难局面下ღ✿ღ，更快速的回收现金流远比规避所谓的账面亏损更重要ღ✿ღ，况且资产交易中可能还会连通债务一起出售ღ✿ღ，对于减少偿还压力也是好的ღ✿ღ。 2ღ✿ღ、归母亏损和少数股东盈利并存 这是万科单独拿出来讲的ღ✿ღ：上半年受结算规模和项目毛利率下降影响ღ✿ღ，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑ღ✿ღ，之所以本集团权益净利润出现亏损ღ✿ღ，而少数股东损益仍然为正ღ✿ღ，主要原因是ღ✿ღ，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润ღ✿ღ，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外ღ✿ღ，还需扣除上市公司层面的费用ღ✿ღ，以及考虑投资损益ღ✿ღ、资产交易损益等影响ღ✿ღ，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销香艳迷醉ღ✿ღ，非项目层面的利息支出ღ✿ღ、费用等ღ✿ღ。实际上ღ✿ღ，在单个合作项目中ღ✿ღ，万科与合作方同股同权ღ✿ღ，利润回报水平的变动幅度是一致的ღ✿ღ。 项目盈利不代表上市公司也会盈利ღ✿ღ，非项目层面的各项费用也是大头ღ✿ღ，比如上市公司本部的财务费用13.14亿元ღ✿ღ，其中利息支出达到41.95亿元（另有利息收入24.76亿元）ღ✿ღ，何况还有资产的折旧摊销等等ღ✿ღ。其中是否存在少数股东约定固定收益的情况ღ✿ღ，并没有展开或更详细的资料ღ✿ღ，这点更关乎表外债务的评估ღ✿ღ。 3ღ✿ღ、存货的结构 上面探讨了存货跌价准备的计提情况尊龙凯时人生就是博z6comღ✿ღ，这里就再来看存货的结构ღ✿ღ，2024年6月末存货余额6,204.0亿元ღ✿ღ，较2023年底下降11.6%ღ✿ღ。其中ღ✿ღ，拟开发产品为913.2亿元ღ✿ღ，占比14.7%ღ✿ღ；在建开发产品4,213.7亿元ღ✿ღ，占67.9%ღ✿ღ；已完工开发产品（现房）1,047.0亿元ღ✿ღ，占比16.9%ღ✿ღ。与2023年6月末和2023年末对比ღ✿ღ，拟开发产品的占比变化不大ღ✿ღ；而在建开发产品占比下降ღ✿ღ，已完工部分即现房占比在继续提升ღ✿ღ，2023年6月末和2023年末分别为11.9%和15.4%ღ✿ღ，2022年末为10.8%ღ✿ღ，2021年末为8.2%ღ✿ღ，与2024年6月末的16.9%相比ღ✿ღ，2年半的时间翻了一倍ღ✿ღ，这点能直接看出销售的压力ღ✿ღ。 4ღ✿ღ、销售与回款 2024年上半年万科实现销售面积939.5万平方米ღ✿ღ，同比下降27.6%ღ✿ღ，销售金额1,273.3亿元ღ✿ღ，同比下降37.6%ღ✿ღ；2023年上半年销售面积和金额的同比变化分别为增长0.5%和下降5.3%ღ✿ღ。更重要的是销售回款ღ✿ღ，2024年上半年销售商品提供劳务收到的现金合计1038.46亿元ღ✿ღ，这个数据在2021-2023年同期分别为2362.91亿元ღ✿ღ、1615.80亿元和1609.60亿元ღ✿ღ，2024年上半年同比下降35.48%ღ✿ღ，较2021年高点降幅超一半ღ✿ღ。而经营活动现金流的净额更为严峻ღ✿ღ，2024年上半年是连续5年为正后转负ღ✿ღ，万科的经营活动在近10年仅有2015年ღ✿ღ、2018年和2024年上半年为净流出ღ✿ღ。 2024年7月单月销售面积和销售金额同比变化分别为-14.4%和-12.9%ღ✿ღ，前7个月的同比变化分别为-26.0%和-35.1%ღ✿ღ，降幅较前6个月略有收窄ღ✿ღ。 5ღ✿ღ、现金获取依赖资产出售ღ✿ღ，但不足以弥补经营与筹资的净流出 与经营活动相反ღ✿ღ，投资活动常年是净流出ღ✿ღ，近10年仅有2年为净流入ღ✿ღ，2024年上半年净流入49.76亿元ღ✿ღ，（另一个年份是2020年ღ✿ღ，11.59亿元）ღ✿ღ。具体来看ღ✿ღ，万科1-7月共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）ღ✿ღ，资产类型覆盖商业ღ✿ღ、酒店ღ✿ღ、办公ღ✿ღ、长租公寓等业态ღ✿ღ。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具也取得积极进展ღ✿ღ，开拓了多种资产交易路径ღ✿ღ。其中ღ✿ღ，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行ღ✿ღ；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中ღ✿ღ；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募ღ✿ღ；设立消费Pre-REIT基金ღ✿ღ。资产出售叠加投资收缩促使投资活动实现良好的回流ღ✿ღ。 而筹资活动面临的情况依然严峻ღ✿ღ，2024年上半年净额为-68.59亿元ღ✿ღ，2023年上半年和下半年分别为-164.40亿元和-203.73亿元ღ✿ღ，净流出有所收窄ღ✿ღ，但仍未实现平衡ღ✿ღ。在新增融资上ღ✿ღ，万科上半年合计新增融资ღ✿ღ、再融资612亿元ღ✿ღ，其中新增融资的综合成本3.66%（2023年同期和2023年全年分别为3.73%和3.61%）ღ✿ღ。经营性物业贷合计落地219亿ღ✿ღ，其中表内新增150亿ღ✿ღ；“白名单”项目申报175个ღ✿ღ；银团贷款有序推进ღ✿ღ，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款ღ✿ღ；此外ღ✿ღ，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资ღ✿ღ。 综合来看ღ✿ღ，投资回流的现金流无法覆盖投资和筹资的净流出ღ✿ღ，2024年上半年现金及现金等价物减少69.56亿元至899.86亿元ღ✿ღ，2022-2022年同期分别减少28.01亿元和147.19亿元ღ✿ღ。 6ღ✿ღ、有息债务继续增长 接下来看有息债务ღ✿ღ，截至2024年6月末为3,312.7亿元ღ✿ღ，其中一年内到期的有息负债1,019.5亿元ღ✿ღ，占比为30.8%ღ✿ღ；一年以上有息负债2,293.2亿元ღ✿ღ，占比为69.2%ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 事项ღ✿ღ： 公司公布2024年半年报ღ✿ღ，上半年实现营业收入1427.8亿元ღ✿ღ，同比下降28.9%ღ✿ღ，归母净利润-98.5亿元ღ✿ღ，同比下降199.8%ღ✿ღ，降幅略超出业绩预告区间上限ღ✿ღ。 平安观点ღ✿ღ： 多因素致业绩承压ღ✿ღ，管理层增持彰显信心ღ✿ღ：2024年上半年公司业绩亏损主要源于ღ✿ღ：1）开发业务结算规模和毛利率下滑ღ✿ღ，期内开发业务结算收入1116.8亿元ღ✿ღ，同比下降34.6%ღ✿ღ，综合毛利率同比下降10.8个百分点至8.1%ღ✿ღ，其中开发业务结算毛利率同比下降13.5个百分点至6.8%ღ✿ღ；2）计提存货跌价准备21亿元（含非并表项目计提1.7亿元）ღ✿ღ，针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元ღ✿ღ；3）部分非主业财务投资出现亏损ღ✿ღ，由于公司投资性房地产按照成本法计量ღ✿ღ，对投资标的普洛斯按公司会计政策调整为成本法ღ✿ღ，并计提折旧摊销ღ✿ღ，导致账面亏损约10亿元ღ✿ღ；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损ღ✿ღ，期内资产处置损失25.5亿元ღ✿ღ。截至7月15日ღ✿ღ，公司骨干管理人员自筹资金20,074万元ღ✿ღ，共耗资人民币20,008万元（为初始承诺增持金额100.04%）ღ✿ღ，完成公司股份增持计划ღ✿ღ，共增持公司股票2956.4万股ღ✿ღ，占公司总股本（包括库存股）0.25%ღ✿ღ，彰显对行业和公司未来发展长期信心ღ✿ღ。 全面聚焦开发ღ✿ღ、物业ღ✿ღ、租赁三大主业ღ✿ღ，提升产品服务竞争力ღ✿ღ：2024年上半年公司开发业务按期保质交付169个项目ღ✿ღ、262个批次合计7.4万套房ღ✿ღ；实现销售金额1273.3亿元ღ✿ღ，同比下降37.6%ღ✿ღ，但仍保持行业第一阵营ღ✿ღ，实现销售回款近1300亿元ღ✿ღ，回款率超100%ღ✿ღ；加速库存去化ღ✿ღ，年初现房实现销售240亿元ღ✿ღ，准现房销售320亿元ღ✿ღ，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元ღ✿ღ，并在前沿产品研发ღ✿ღ、现房销售模式ღ✿ღ、代建服务等方面积极探索ღ✿ღ。物业服务业务深入贯彻蝶城战略ღ✿ღ，实现运营提效ღ✿ღ，累计完成200个蝶城流程改造ღ✿ღ，覆盖1337个住宅物业项目ღ✿ღ，占在管项目比例超30%ღ✿ღ。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升ღ✿ღ，上半年新获取房源1.5万间ღ✿ღ，其中80.6%位于一线城市ღ✿ღ，累计开业数量增加至 18.3万间ღ✿ღ，出租率保持95.2%ღ✿ღ，GOP利润率接近90%ღ✿ღ，继续保持行业领先水平ღ✿ღ。 推进大宗资产ღ✿ღ、股权交易ღ✿ღ，持续转变融资模式ღ✿ღ，如期兑付公开债务ღ✿ღ：1-7月公司共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力资产交易及REIT发行）ღ✿ღ。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得积极进展ღ✿ღ，其中印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs发行ღ✿ღ，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中ღ✿ღ，建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募ღ✿ღ，设立消费Pre-REIT基金ღ✿ღ。上半年公司积极利用金融支持政策ღ✿ღ，推动融资模式转型ღ✿ღ，合计新增融资ღ✿ღ、再融资612亿元ღ✿ღ，新增融资综合成本3.66%ღ✿ღ。经营性物业贷合计落地219亿元ღ✿ღ，其中表内新增150亿元ღ✿ღ；“白名单”项目申报175个ღ✿ღ；银团贷款有序推进ღ✿ღ，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款ღ✿ღ；此外ღ✿ღ，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资ღ✿ღ。截至7月末公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付ღ✿ღ，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付ღ✿ღ；合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元ღ✿ღ。 投资建议ღ✿ღ：考虑公司结算规模ღ✿ღ、盈利能力承压ღ✿ღ，减值及资产处置等也可能对利润表现形成扰动ღ✿ღ，下调公司2024-2026年EPS预测至-0.85元（原为1.06元）ღ✿ღ、0.10元（原为0.98元）ღ✿ღ、0.14元（原为1.01元）ღ✿ღ，当前股价对应PE分别为-7.6倍ღ✿ღ、64.3倍ღ✿ღ、46.4倍ღ✿ღ。公司积极化解债务ღ✿ღ，总负债规模降低ღ✿ღ，坚定围绕“保交房ღ✿ღ，保兑付ღ✿ღ，转型高质量发展”开展工作ღ✿ღ，全面化解潜在风险ღ✿ღ，各项业务稳步推进ღ✿ღ，仍具备持续发展潜力ღ✿ღ，前期股价调整一定程度反映悲观预期ღ✿ღ，当前净资产对应PB0.32倍ღ✿ღ，明显低于可比公司均值（0.53倍）ღ✿ღ，同时公司骨干管理人员增持彰显发展信心ღ✿ღ，维持“推荐”评级ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：1）资金压力进一步加剧ღ✿ღ、流动性承压风险ღ✿ღ；2）结算规模收窄ღ✿ღ、盈利能力进一步下探ღ✿ღ、持续减值等风险ღ✿ღ；3）楼市修复不及预期风险ღ✿ღ：若后续购房者信心不足ღ✿ღ、楼市修复低于预期ღ✿ღ，将对公司发展产生负面影响ღ✿ღ；4）核心城市地块获取概率降低ღ✿ღ、持续发展受阻风险ღ✿ღ：房企拿地策略趋同之下ღ✿ღ，核心城市核心地块竞争激烈ღ✿ღ，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足ღ✿ღ、持续开工销售受损风险ღ✿ღ；5）经营服务业务发展不及预期风险ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 投资要点ღ✿ღ： 万科A（000002）发布2024年中报ღ✿ღ，2024H1实现营业收入1427.8亿元ღ✿ღ，同比-28.9%ღ✿ღ；归母净利润亏损98.5亿元ღ✿ღ，同比-199.8%ღ✿ღ。 2024H1营收同比下降约29%ღ✿ღ，归属净利润亏损98.5亿ღ✿ღ。公司2024H1实现营业收入1427.8亿ღ✿ღ，同比-28.9%ღ✿ღ；实现归母净利润亏损98.5亿ღ✿ღ，同比-199.8%ღ✿ღ；扣非归属净利润亏损76.13亿ღ✿ღ，同比-187.48%ღ✿ღ。业绩亏损主要由于ღ✿ღ：1）房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降ღ✿ღ，1H24开发业务收入1116.8亿元ღ✿ღ，同比-34.6%ღ✿ღ，结算毛利率仅6.8%ღ✿ღ，同比下降13.5pctღ✿ღ。公司毛利率下降受几个因素叠加影响ღ✿ღ。一是以价换量导致利润折损ღ✿ღ；二 是2022年前获取的项目地价高且当前进入结算期ღ✿ღ，对当期利润带来压力ღ✿ღ。2）计提减值ღ✿ღ，中期对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目计提1.7亿元)ღ✿ღ，计提信用减值损失21.0亿元ღ✿ღ。3）部分非主业财务投资出现亏损ღ✿ღ，投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法ღ✿ღ，形成账面亏损约1亿元ღ✿ღ。4）部分大宗资产交易和股权交易亏损ღ✿ღ。为更快回笼资金ღ✿ღ，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动ღ✿ღ，部分交易价格低于账面值ღ✿ღ。 上半年销售金额同比下降37%ღ✿ღ。2024H1公司实现销售金额1273.3亿ღ✿ღ，同比-37%ღ✿ღ；现销售面积939.5万平米ღ✿ღ，同比下降27.6%ღ✿ღ；实现回款1186亿ღ✿ღ，完成房屋交付7.4万套ღ✿ღ。销售降幅与百强房企平均降幅相约ღ✿ღ。而销售规模保持行业第一阵营ღ✿ღ。截至6月末ღ✿ღ，报表内有2213万平米已售资源未结算ღ✿ღ，合同金额合计约3272亿元ღ✿ღ，较上年末分别下降5.4%和9.2%ღ✿ღ。 持续降解存量债务ღ✿ღ，年内已无境外公开债ღ✿ღ。上半年万科经营性净现金流-51.76亿元ღ✿ღ，其中Q2经营性净现金流已转正ღ✿ღ，达到42亿元ღ✿ღ。万科持续降解存量债务ღ✿ღ，上半年累计偿债524亿元ღ✿ღ，年内境外公开债已全部偿还完毕ღ✿ღ，境内公开债仅余1笔中票20亿元ღ✿ღ。同时上半年融资端取得大破局ღ✿ღ，实现新增融资ღ✿ღ、再融资612亿元ღ✿ღ，平均融资成本3.66%ღ✿ღ。融资模式转型也取得了较大进展ღ✿ღ，白名单积极推进ღ✿ღ；5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款ღ✿ღ，上半年经营性物业贷落地219亿元ღ✿ღ。截至6月底账上货币资金为924亿元ღ✿ღ。 总结与投资建议ღ✿ღ：整体看ღ✿ღ，公司受房地产市场下行及去杠杆影响ღ✿ღ，2024H1业绩承压ღ✿ღ。公司通过实施一揽子方案ღ✿ღ，进行管理提效ღ✿ღ、销售提效ღ✿ღ，并且积极降低杠杆ღ✿ღ，改革转型ღ✿ღ，将能实现再次轻装前行ღ✿ღ。在房地产优化政策持续发力下ღ✿ღ，未来房地产市场逐步探底回暖ღ✿ღ，公司降解存量债务逐步完成ღ✿ღ，预计行业周期底过后其盈利将能实现修复ღ✿ღ。预测公司2024-2026年归属净利润分别为-87.31亿/6.26亿/116.67亿ღ✿ღ，维持“持有”评级ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：楼市销售持续不景气ღ✿ღ；楼市优化政策落地及成效低于预期ღ✿ღ；公司销售出现超预期下滑ღ✿ღ，业绩及资金面转差ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 事件ღ✿ღ：公司发布2024H1年报ღ✿ღ，公司24H1实现营业收入1427.8亿元ღ✿ღ，同比-28.93%ღ✿ღ；归母净利润亏损98.5亿元ღ✿ღ，同比-199.82%ღ✿ღ；基本每股收益-0.83元/股ღ✿ღ，同比-198.56%ღ✿ღ。结转利润率下滑叠加计提因素ღ✿ღ，业绩承压ღ✿ღ。公司24H1实现1427.8亿元ღ✿ღ，同比-28.93%ღ✿ღ；归母净利润亏损98.5亿元ღ✿ღ，同比-199.8%ღ✿ღ，主要因（1）开发业务结算规模和毛利率下滑ღ✿ღ，24H1结算毛利率6.8%ღ✿ღ，同比下降13.5pctღ✿ღ；（2）计提减值ღ✿ღ，公司对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元）ღ✿ღ，对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元ღ✿ღ；（3）部分非主业财务投资出现亏损ღ✿ღ；（4）为更快回笼资金ღ✿ღ，公司对资产交易和股权处置ღ✿ღ，部分交易价格低于账面值ღ✿ღ。公司24H1毛利率8.12%（未扣除税金及附加）ღ✿ღ，较23年同期下降10.75pctღ✿ღ，其中开发ღ✿ღ、物业毛利率分别为7.25%ღ✿ღ、13.65%ღ✿ღ，较23年同期分别-12.06pctღ✿ღ、-1.74pctღ✿ღ。公司聚焦经营安全ღ✿ღ，未来继续围绕“保交房ღ✿ღ，保兑付ღ✿ღ，转型高质量发展”开展工作ღ✿ღ，全面化解潜在风险ღ✿ღ，推动企业尽快重回健康发展轨道ღ✿ღ。 销售优势维持ღ✿ღ，加速存量去化ღ✿ღ。24H1公司实现销售面积939.5万平ღ✿ღ，同比-27.6%ღ✿ღ，销售金额1273.3亿元ღ✿ღ，同比-37.6%ღ✿ღ，销售额在14个城市位列第一ღ✿ღ，在14个城市排名第二ღ✿ღ，在9个城市排名第三ღ✿ღ。同时加速库存去化ღ✿ღ，24H1现房实现销售240亿元ღ✿ღ，准现房销售320亿元ღ✿ღ，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元ღ✿ღ。截至24H1末ღ✿ღ，公司已售未结面积ღ✿ღ、金额分别为2213万平ღ✿ღ、3272亿元ღ✿ღ，较23年末分别-5.4%ღ✿ღ、-9.2%ღ✿ღ。24H1公司累计获取新项目3个ღ✿ღ，总规划计容建筑面积24.6万平方米ღ✿ღ，项目总地价10.2亿元ღ✿ღ，权益地价总额约7.8亿元ღ✿ღ，新增项目平均地价为3944元/平ღ✿ღ。22年以来公司累计投资项目82个ღ✿ღ，首开兑现度约87%ღ✿ღ。此外ღ✿ღ，公司通过商改住ღ✿ღ、资源置换等方式ღ✿ღ，23年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化ღ✿ღ，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约ღ✿ღ。 现金流继续承压ღ✿ღ，加速推进大宗交易ღ✿ღ。债务端ღ✿ღ，截至24H1末ღ✿ღ，公司有息负债3312.7亿元ღ✿ღ，占总资产比例23.3%ღ✿ღ。其中一年内到期的有息负债1019.5亿元ღ✿ღ，占比为30.8%ღ✿ღ。分融资对象看ღ✿ღ，银行借款ღ✿ღ、应付债券ღ✿ღ、其他借款分别占比67.8%ღ✿ღ、19.5%ღ✿ღ、12.7%ღ✿ღ。分境内外看ღ✿ღ，境内ღ✿ღ、境外负债分别占比83.3%ღ✿ღ、16.7%ღ✿ღ。公司净负债率62.0%ღ✿ღ，较24年初上升7.4pctღ✿ღ。公司年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付ღ✿ღ。截至24H1末ღ✿ღ，货币资金924.0亿元ღ✿ღ，同比-24.4%ღ✿ღ，24H1经营性现金净支出51.8亿元ღ✿ღ，现金流压力加剧ღ✿ღ。融资端ღ✿ღ，24H1公司新增融资ღ✿ღ、再融资612亿元ღ✿ღ，综合成本3.66%ღ✿ღ。经营性物业贷落地219亿ღ✿ღ，其中表内新增150亿ღ✿ღ；“白名单”项目申报175个ღ✿ღ；银团贷款有序推进ღ✿ღ。公司积极推进大宗交易实现资金回款ღ✿ღ，24年前7月大宗交易增加签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）ღ✿ღ。经营业务表现稳健ღ✿ღ，REITs募资进展顺利ღ✿ღ。24H1ღ✿ღ，公司1）物业服务ღ✿ღ：万物云实现营业收入176.3亿元ღ✿ღ，同比+9.5%ღ✿ღ，分项业务收入增速表现良好ღ✿ღ。2）仓储物流ღ✿ღ：物流业务实现经营收入（含非并表项目ღ✿ღ，下同）19.4亿元ღ✿ღ，同比-0.5%ღ✿ღ，其中高标库营业收入10.7亿元ღ✿ღ，同比-6.0%ღ✿ღ，冷链收入8.8亿元ღ✿ღ，同比+8.4%ღ✿ღ。3）租赁住宅ღ✿ღ：租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元ღ✿ღ，同比+5.3%ღ✿ღ，净新增开业0.33万间ღ✿ღ，规模持续扩大ღ✿ღ。4）商业运营ღ✿ღ：商业业务营业收入45.9亿元ღ✿ღ，同比+6.7%ღ✿ღ。24H1中金印力消费基础设施REITs在深圳证券交易所挂牌上市ღ✿ღ，募集资金净额32.6亿元ღ✿ღ，保租房REITs和物流仓储REITs处申报过程中ღ✿ღ。 投资建议ღ✿ღ：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压ღ✿ღ，公司积极推动销售及大宗交易回款ღ✿ღ、并积极利用金融支持政策化解潜在风险ღ✿ღ，我们期待其安全跨越周期ღ✿ღ，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型ღ✿ღ。考虑上半年业绩发生较大亏损ღ✿ღ，我们调整公司24-26年归母净利润至-88.11ღ✿ღ、-9.32ღ✿ღ、5.52亿元（前值91.9ღ✿ღ、95.0ღ✿ღ、102.8亿元）ღ✿ღ，调整评级至“增 持”ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：房屋销售不及预期ღ✿ღ、房屋价格下跌ღ✿ღ、宏观经济不及预期

　　万科A(000002) 销售维持前三ღ✿ღ，结算毛利承压ღ✿ღ，融资动作持续落地ღ✿ღ，维持“增持”评级 万科发布2024年中报ღ✿ღ。公司上半年业绩受多因素影响亏损ღ✿ღ，销售下滑拿地收缩ღ✿ღ，但负债结构有所改善ღ✿ღ，融资渠道畅通ღ✿ღ。受结转规模下降ღ✿ღ、计提减值扩大影响ღ✿ღ，我们下调盈利预测ღ✿ღ，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5ღ✿ღ、7.5ღ✿ღ、27.6亿元（原值为102.6ღ✿ღ、116.1ღ✿ღ、121.3亿元）ღ✿ღ，EPS分别为-0.51ღ✿ღ、0.01ღ✿ღ、0.23元ღ✿ღ，当前股价对应PE估值分别为-13.3ღ✿ღ、1069.2ღ✿ღ、29.3倍ღ✿ღ，我们认为公司低价地结转结束后ღ✿ღ，盈利能力有望触底回升ღ✿ღ，维持“增持”评级香艳迷醉ღ✿ღ。 上半年业绩亏损ღ✿ღ，项目结转拖累毛利率 公司2024上半年实现营收1427.8亿元ღ✿ღ，同比-28.9%ღ✿ღ；实现归母净利润-98.5亿元ღ✿ღ，同比-199.8%ღ✿ღ；经营性净现金流-51.76亿元ღ✿ღ。公司业绩亏损主要（1）结转规模下降ღ✿ღ，同时由于高价低毛利项目集中结转ღ✿ღ，上半年房地产开发业务毛利率下降13.5pct至6.8%ღ✿ღ；（2）为确保现金流加大库存价格折让力度ღ✿ღ，存货计提减值21.0亿元ღ✿ღ，针对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元ღ✿ღ；（3）部分非主业财务投资出现亏损ღ✿ღ；（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值ღ✿ღ。 销售规模下滑ღ✿ღ，行业排名保持稳健 公司2024上半年累计实现销售面积939.5万方ღ✿ღ，销售金额1273.3亿元ღ✿ღ，分别同比下降27.6%和37.6%ღ✿ღ，仍保持克而瑞销售前三排名ღ✿ღ；销售均价13553元/平米ღ✿ღ，同比下降13.8%ღ✿ღ。上半年公司累积获取项目3宗ღ✿ღ，总地价10.2亿元ღ✿ღ，权益地价7.8亿元ღ✿ღ。截至上半年末ღ✿ღ，公司已售未结金额3272亿元ღ✿ღ，较年初-9.2%ღ✿ღ。 融资渠道畅通ღ✿ღ，公开债务全部偿还 2024年以来公司贷款担保动作较频繁ღ✿ღ，上半年合计新增融资612亿元ღ✿ღ，新增融资综合成本3.66%ღ✿ღ；经营性物业贷落地219亿ღ✿ღ，其中表内新增150亿ღ✿ღ；“白名单”项目申报175个ღ✿ღ，获得招行牵头的200亿元银团贷款ღ✿ღ，落地交行65亿元固融资产包融资ღ✿ღ。截至上半年末ღ✿ღ，公司已完成73亿元的境内债和折合人民币约104亿元的境外债的偿付ღ✿ღ。 风险提示ღ✿ღ：行业恢复不及预期ღ✿ღ、政策放松不及预期ღ✿ღ、公司销售恢复不及预期ღ✿ღ。

　　万科A(000002) 事件 2024年8月30日万科A披露2024年半年报ღ✿ღ，1H24实现营业收入1427.8亿元ღ✿ღ，同比-28.9%ღ✿ღ；实现归母净利润亏损98.5亿元ღ✿ღ，同比-199.8%;基本每股亏损0.83元ღ✿ღ，同比-198.6%ღ✿ღ。 点评 规模利润均下滑ღ✿ღ、计提减值和资产处置ღ✿ღ，亏损超业绩预告下限ღ✿ღ：1H24公司营业收入同比下滑&归母净利润亏损ღ✿ღ，主要由于ღ✿ღ：①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降ღ✿ღ，1H24开发业务收入1116.8亿元ღ✿ღ，同比-34.6%ღ✿ღ，结算毛利率6.8%ღ✿ღ，同比下降13.5pctღ✿ღ；②计提减值ღ✿ღ，1H24计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目计提1.7亿元)ღ✿ღ，计提信用减值损失21.0亿元ღ✿ღ；③部分非主业财务投资出现亏损ღ✿ღ，投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法ღ✿ღ，形成账面亏损约10亿元ღ✿ღ；④部分大宗资产交易ღ✿ღ、资产退出和股权交易价格低于账面值ღ✿ღ，形成资产处置亏损ღ✿ღ。 开发规模维持行业第一梯队ღ✿ღ，持续推动存量盘活ღ✿ღ：1H24公司完成房屋交付7.4万套ღ✿ღ；实现销售金额1273.3亿元ღ✿ღ，同比-37%ღ✿ღ，保持行业第一阵营ღ✿ღ，实现回款1186亿元ღ✿ღ。2023年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化ღ✿ღ，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元ღ✿ღ，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约ღ✿ღ。 加快推进大宗资产和股权交易ღ✿ღ，回流现金ღ✿ღ：2024年1-7月公司实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）ღ✿ღ。创新型资产交易工具取得积极进展ღ✿ღ，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行ღ✿ღ；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募等ღ✿ღ。 积极利用金融支持政策ღ✿ღ，推动融资模式转型ღ✿ღ：1H24公司合计新增融资ღ✿ღ、再融资612亿元ღ✿ღ，新增融资的综合成本3.66%ღ✿ღ；经营性物业贷合计落地219亿元ღ✿ღ，表内新增150亿元ღ✿ღ；“白名单”项目申报175个等ღ✿ღ。完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付ღ✿ღ。 投资建议 考虑公司去库存ღ✿ღ、减值和资产处置的压力ღ✿ღ，我们下调公司盈利预测ღ✿ღ，预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元ღ✿ღ、4.4亿元和24.0亿元（原为-49.8亿元ღ✿ღ、25.7亿元和26.3亿元）ღ✿ღ。由于公司未来工作重心在落实“一揽子”方案ღ✿ღ，短期业绩有一定压力ღ✿ღ，维持公司“中性”评级ღ✿ღ。 风险提示 房地产市场销售低迷ღ✿ღ；经营服务业务发展不顺ღ✿ღ；出现债务违约